Die rechtlichen Grundlagen

Baugesetzbuch (BauGB)

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das Gesetz des Bauplanungsrechts. Hier werden die Aufgaben der Bauleitplanung definiert und erklärt, wie Flächennutzungsplan und Bebauungsplan im Detail auszusehen haben. Es werden Grundsätze und Verfahrensweisen vorgegeben, die von Gemeinden und Kreisen bei deren Aufstellung berücksichtigt werden müssen. Das allgemeine Städtebaurecht (§§ 1-135 BauGB) umfasst die Aufgaben der Bauleitplanung (F- und B-Plan) und deren Ausführung sowie die damit einhergehende Sicherung des Schutzes der Natur. Es enthält zudem Vorschriften über die Zulässigkeit von Vorhaben im Gemeindegebiet, für die noch kein Bebauungsplan existiert. Dies betrifft vor allem den Außenbereich einer Gemeinde, wie Neubaugebiete oder Siedlungserweiterungen.
Das zweite Kapitel, besonderes Städtebaurecht (§§ 136-191 BauGB), enthält Vorgaben zu Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, die zur wesentlichen Verbesserung sanierungsbedürftiger Ortsteile führen sollen. Hier wird auch die Grundlage für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen gelegt.

BauGB & Flächenverbrauch

Das BauGB sieht vor, dass die Bauleitpläne „eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt“ sicherstellen (§ 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Außerdem sind laut BauGB bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere auch „die Belange des Umweltschutzes“ (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) zu berücksichtigen. Dies umfasst ebenfalls insbesondere „die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt“ (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB). Der Flächenverbrauch betrifft alle diese Aspekte.
Der § 1a BauGB enthält ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz. Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind demnach folgende Vorschriften anzuwenden (§ 1a Abs. 1 BauGB):
„Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die [...] Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen.“
Diese Grundsätze müssen in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB Berücksichtigung finden (§ 1a Abs. 2 Satz 3).
„Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden“ (§ 1a Abs. 1 BauGB).
Zunichtegemacht werden diese Aussagen jedoch durch die Einführung des § 13b BauGB, der die Erweiterung von Siedlungsflächen im Außenbereich durch den Verzicht auf eine umfassende Bürgerbeteiligung und Umweltprüfung wesentlich erleichtert.

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Die BauNVO gibt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks vor. Sie betrifft überbaubare Grundstücksflächen sowie die Bauweise eines Gebäudes. Gemeinden sind also bei der Aufstellung von Bauleitplänen an die Vorgaben und Festsetzungen der BauNVO gebunden, soweit für ein Gebiet auch ein Bebauungsplan besteht. Die BauNVO kann zudem auch auf unbeplante Innenbereiche angewendet werden.

Durch die Novelle von BauNVO und BauGB im Jahr 2017 wurde, durch die Einführung der neuen Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ (§ 6a BauNVO), dichtes Bauen innerorts erleichtert und eine zeitgemäße Nutzungsmischung möglich gemacht. So können u. a. Wohnen und Gewerbe nebeneinander bestehen. Das bedeutet, dass z. B. ehemals zu Gewerbezwecken genutzte Gebäude als Wohnraum genutzt werden können. Dies kann zusätzliche Möglichkeiten zur Nachverdichtung in der Kommune bieten.

Landesbauordnung (LBO)

Die LBO ist wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechts. Die Kompetenz für das Bauordnungsrecht liegt bei den Bundesländern. Die LBO regelt die Anforderungen, die bei geplanten Bauvorhaben zu beachten sind. Die Regelungen der Bauordnung beziehen sich auf das Grundstück, aber auch auf dessen Bebauung.
Die Regelungen umfassen üblicherweise Vorgaben zu u. a.:
› der Erschließung (Anschlüsse an das Straßen- sowie Ver- und Entsorgungsnetz wie Gas, Wasser- und Kommunikation)
› der Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohn-, Misch-, oder Industrieflächen)
› den Abstandsflächen (von Bebauung freizuhaltender Bereich z. B. für die Feuerwehrzufahrt)
› den Gemeinschaftsanlagen, Spielflächen und Stellflächen sowie der Ver- und Entsorgung
Aber auch Aspekte des Brandschutzes oder die Eignung von bestimmten Bauprodukten. Dies erweist sich in der Praxis der Nachverdichtung und insbesondere bei der Aufstockung als wichtiger Aspekt. Um die Statik eines Gebäudes bei der Aufstockung sicherstellen zu können, ist eine leichte Bauweise – häufig aus Holz – notwendig, die in der Vergangenheit jedoch zu Problemen u. a. mit Brandschutz- und Abstandregelungen durch die LBO geführt haben. Erst im Oktober 2019 hat die LBO in Schleswig-Holstein eine Novelle erfahren, die die Anforderungen an Dachgeschossausbau und Holzbau vereinfacht hat.

Bebauungsplanung

Die Bebauungsplanung beschreibt den zweiten Schritt der Bauleitplanung. Der sog. B-Plan, also Bebauungsplan, wird aus dem Flächennutzungsplan (F-Plan) entwickelt. Während der F-Plan die sogenannte vorbereitende Bauleitplanung beschreibt, ist der B-Plan verbindlich. Bei seiner Aufstellung wird die Art und Weise festgelegt, wie genau und in welchem Ausmaß gebaut werden darf. Er ist besonders bedeutend für die städtebauliche Ordnung und schafft Baurecht. Der Gemeinde obliegt bei Aufstellen des B-Planes die Planungshoheit. Auch hier kann sie konkret über Rahmenbedingungen der Bebauung entscheiden und somit das Bild des Ortes beeinflussen. Zudem legt die Gemeinde per Satzung fest, welche Nutzungen zulässig sind. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes wird, nach Beschlüssen der Gemeinde, vom Bauamt aufgestellt. Dabei sind neben überbaubaren Grundstücken und Verkehrsflächen im Sinne des Flächensparens insbesondere zwei Voraussetzungen beim Aufstellen eines B-Plans zu berücksichtigen:

1. Die Art der baulichen Nutzung:
Die Arten der baulichen Nutzung sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschrieben. Hier werden zwei Kategorien von Arten der baulichen Nutzung unterschieden:
› Bauflächen als allgemeine Arten der baulichen Nutzung, die im Flächennutzungsplan dargestellt werden: Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen oder Sonderbauflächen.
› Baugebiete als besondere Arten der baulichen Nutzung, die im Flächennutzungsplan dargestellt bzw. im Bebauungsplan festgesetzt werden können und von ihrer Darstellungsart detaillierter sind als die Bauflächen: Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und Sondergebiete.

2. Maß der baulichen Nutzung:
Angaben zum Maß der baulichen Nutzung in den Bauleitplänen verfolgen im Wesentlichen den Zweck, die Bebauungsdichte und die Höhenentwicklung der Bebauung sowie den Anteil der Grundstücke, die überbaut werden dürfen zu bestimmen. Das Maß der baulichen Nutzung kann gemäß der BauNVO bestimmt werden durch:
› die Grundflächenzahl (GRZ): Das Verhältnis zwischen der überbaubaren Fläche und der Grundstücksfläche – Anteil eines Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
› die Geschossflächenzahl (GFZ): Das Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen und der Grundstücksfläche
› die Baumassenzahl (BMZ): Gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind
› die Zahl der Vollgeschosse
› die Höhe baulicher Anlagen